목차
전월세 계약서 특약의 기본 이해와 작성 팁
자주 쓰이는 특약 문구 예시 모음
보증금 및 월세 관련 특약 활용법
계약 기간·갱신 관련 특약 예시
권리금·관리비 특약과 주의점
특약 작성 시 법적 유효성 확보 방법
2025 전월세신고제와 특약 연계 팁
실전 체크리스트와 흔한 실수 피하기
FAQ
전월세 계약서 특약의 기본 이해와 작성 팁
전월세 계약서를 작성할 때 특약은 필수입니다.
기본 계약 조항만으로는 커버되지 않는 세부 사항을 명확히 하여 분쟁을 예방할 수 있어요.
특약은 계약서 뒷면이나 별지로 추가하며, 임대인과 임차인 모두 서명·날인해야 유효합니다.
2025년 현재 전월세 계약서 특약을 제대로 넣지 않으면 보증금 반환 소송에서 불리해질 수 있습니다.
작성 팁 1. 구체적인 숫자와 조건을 넣으세요.
예를 들어 “월세 30만 원 초과 시”처럼 모호한 표현 피하기.
2. 양측 동의 표시를 위해 “양 당사자 합의” 문구 추가.
3. 확정일자 받기 전에 특약 포함 계약서 완성하세요.
이렇게 하면 확정일자와 함께 법적 효력이 강화됩니다.
특약은 손으로 쓰지 말고 컴퓨터 출력 후 서명하세요.
사진 촬영으로 증빙 보관도 잊지 마세요.
자주 쓰이는 특약 문구 예시 모음
아래는 실생활에서 가장 많이 쓰이는 특약 문구 예시입니다.
그대로 복사해 사용하기 전에 상황에 맞게 수정하세요.
| 특약 유형 | 문구 예시 | 적용 목적 |
|---|---|---|
| 기본 양식 | 본 계약에 명시되지 아니한 사항은 양 당사자가 상호 협의하여 정하며, 분쟁 발생 시 관할 지방법원에 소송 제기한다. | 분쟁 해결 기준 명확화 |
| 수리 책임 | 임차인에게 귀책사유가 없는 경우 하자 발생 시 임대인이 전액 부담하여 수리한다. 임차인은 일상적 소모(전구, 수도꼭지 등)는 자비 부담. |
수리 비용 분담 명확 |
| 반려동물 | 임차인은 반려동물을 사전에 임대인 동의 없이 사육하지 않으며, 위반 시 계약 해지 및 보증금 10% 공제 후 반환. | 반려동물 제한 |
이 예시들은 2025년 임대차법 개정 사항을 반영해 작성됐습니다.
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이라면 반드시 전월세신고제 대상이니 특약에 신고 의무도 추가하세요.
보증금 및 월세 관련 특약 활용법
보증금 반환은 가장 큰 분쟁 원인입니다.
특약으로 세부 조건을 넣어 보호하세요.
예시 문구: “계약 종료 후 14일 이내에 보증금을 무이자 전액 반환하며, 하자 수리비는 계약 종료 7일 전 통보 후 공제.
공제액은 영수증 첨부.”
월세 관련: “월세는 매월 5일까지 임대인 지정 계좌로 이체.
지연 시 연 12% 지연배상금 부과.
관리비 월 10만 원 별도 부담하며, 공과금은 임차인 전액 부담.”
2025년 기준 보증금 6천만 원 초과 시 30일 이내 전월세 신고 필수.
특약에 “본 계약 체결 후 30일 이내 공동 신고” 문구를 넣으면 과태료(최대 100만 원) 위험 줄입니다.
보증금 이자: “보증금에 대해 연 3% 이자 지급.
분쟁 시 주택도시보증공사(HUG) 보증 가입 의무” 추가로 임차인 보호 강화.
계약 기간·갱신 관련 특약 예시
갱신 시 분쟁 많아요.
특약으로 미리 정하세요.
예시: “본 계약 기간 2년.
갱신 시 임대료 5% 이내 인상 동의.
갱신 거부 시 1개월 전 통보.
묵시적 갱신 시 기존 조건 유지.”
단기 계약: “6개월 단기 계약.
중도 해지 시 1개월치 월세 위약금.
보증금 6천만 원 초과 시에도 신고 대상.”
2025년 6월 1일부터 지연 신고도 과태료 부과 강화.
갱신 계약 시 보증금이나 월세 변동 있으면 재신고 필수입니다.
특약에 “갱신 계약 시 변경 내용 신고” 명시하세요.
권리금·관리비 특약과 주의점
권리금 분쟁 피하려면: “권리금 총 1천만 원.
임차인 퇴거 시 다음 임차인에게 우선 양도권 부여.
미양도 시 임대인 반환 의무.”
관리비: “관리비 월 15만 원 포함 월세.
세부 내역(청소·엘리베이터 등) 별첨.
임대인 동의 없이 변동 불가.”
가족 간 거래 예외지만 특수관계 증빙 필수.
공공임대주택은 신고 면제지만 특약은 여전히 유효합니다.
특약 작성 시 법적 유효성 확보 방법
특약이 무효되지 않게 하려면 1. 공정거래 약관 위반 피하기(예: 일방적 해지 불가).
2. 계약서 본문과 모순 없게.
3. 온라인 신고 시 PDF 첨부로 증빙.
부동산거래관리시스템(realty.eais.go.kr) 또는 정부24(www.gov.kr)에서 신고.
준비물: 계약서 사본(특약 포함), 신분증.
방문 시 읍·면·동 주민센터.
혜택: 신고 시 자동 확정일자 부여.
전입신고와 별개로 진행하며, HUG 전세보증 가입 시 편리합니다.
2025 전월세신고제와 특약 연계 팁
2021년 6월 도입된 전월세신고제는 2025년에도 유지.
대상: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과(신규·갱신 모두).
계약일로부터 30일 이내 신고 안 하면 100만 원 과태료.
허위 500만 원.
특약 연계 예시: “본 계약 신고는 임대인 주도, 임차인 확인 후 공동 처리.
신고번호 계약서에 기재.” 이렇게 하면 권리 강화되고 정부 지원(주거급여 등) 증빙됩니다.
청년·신혼부부: 신고 후 HUG 반환보증 자동 접수 가능.
계약서 분실 시 검색으로 복구.
실전 체크리스트와 흔한 실수 피하기
체크리스트:
1. 특약 양식 출력 후 내용 입력.
2. 구체적 금액·기간 명시(보증금 7천만 원, 월세 35만 원 등).
3. 양측 서명·날인.
4. 사진 촬영 보관.
5. 30일 내 신고(온라인 우선).
6. 확정일자 확인.
흔한 실수: 특약 생략으로 보증금 공제 분쟁, 갱신 미신고 과태료.
단기 계약도 기준 초과 시 신고 잊지 마세요.
30일 이내 처리.
임차인 단독 신고는 가능하지만 임대인 동의 없인 특약 무효될 수 있습니다.
초기 위반은 계도 가능성 있지만 반복 시 100만 원 부과.
주민센터에서 일괄 가능.
미신고 시 임대인 과태료 부담 많아요.
