목차
재개발 7단계 핵심 절차
재개발 방식별 비교와 소요 기간
주요 용어 쉽게 풀어보기
투자 및 조합원 유의사항
주민 이주 지원 내용
재개발 7단계 핵심 절차
재개발은 7단계로 진행되며, 각 단계의 소요 시간과 조건을 알면 사업 흐름을 예측할 수 있습니다.
1단계 정비구역 지정은 시·도지사나 시장이 노후 건물 비율과 기반시설 부족을 검토해 결정합니다.
이 단계에서 사업 타당성이 좌우되죠.
2단계 추진위원회 구성 후 3단계 조합 설립 인가까지는 주민 동의가 필수입니다.
4단계 사업시행계획 인가, 5단계 관리처분계획 인가에서 분양가와 이주 조건이 확정됩니다.
6단계 이주 및 철거, 마지막 7단계 착공~준공까지 이어집니다.
전체적으로 조합 방식일 경우 8~12년, 공공 방식은 4~7년 정도 소요됩니다.
팁: 전자서명 도구를 활용하세요.
동의서·위임장 수백 장을 모바일로 처리하면 1~2개월 단축 가능합니다.
태블릿과 스타일러스로 현장에서 즉시 서명하세요.
재개발 방식별 비교와 소요 기간
2025년 재개발은 방식에 따라 속도와 리스크가 다릅니다.
아래 표로 한눈에 비교해보세요.
| 구분 | 주체 | 전체 소요기간 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 조합방식 | 조합(주민) | 8~12년 (평균 10년) | 주민 자율성 높음, 내부 갈등으로 지연 가능. 정비계획 1.5~2년, 조합 설립 2~3년, 사업시행 1.5~2년, 관리처분 1~1.5년, 이주·철거 1~2년, 착공~준공 2~3년. |
| 신탁방식 | 신탁사 | 5~8년 | 조합 설립 생략으로 2~3년 단축. 정비계획 1~1.5년, 사업시행 1~1.5년, 관리처분·착공 2~3년. 신탁 수수료 주의. |
| 공공재개발 | LH·SH 등 | 4~7년 | 인허가 간소화, 공공 자금 지원. 정비계획 0.8~1.2년, 사업시행 1~1.2년, 관리처분·이주 1~1.5년, 착공~준공 2~2.5년. 임대주택 비율 제한 있음. |
| 신속통합기획형 | 서울시 + 조합 | 3.5~6년 (평균 4.5년) | 인허가 통합 진행. 정비계획+심의 0.5~0.8년, 조합 설립 1년 내외, 사업시행·관리처분 1.5~2년, 착공~준공 2~2.5년. 은평 불광5, 양천 신정3 등 적용. |
신속통합기획형은 서울시가 2022년 도입한 제도로, 정비계획·도시계획 심의·사업시행 인가를 동시 진행해 가장 빠릅니다.
조합 방식 대비 4~6년 단축되죠.
공공재개발은 최근 서울 도심 2차 후보지 지정으로 속도가 붙고 있습니다.
신청 방법은 지역별로 다르지만, 추진위 구성부터 시작하세요.
토지등소유자 1/5 이상 동의로 추진위원회를 만들고, 구청에 신청합니다.
필요 서류는 토지대장, 건물등기부등본, 주민 동의서입니다.
주요 용어 쉽게 풀어보기
재개발 관련 용어를 모르면 사업 참여가 어렵습니다. 정비구역 지정: 지방자치단체가 노후도 60% 이상, 기반시설 미비 지역을 선정. 관리처분계획: 조합원이 받을 새 아파트 면적과 분양가 확정 단계, 인가 후 1~1.5년 소요.
사업시행인가: 시공사 선정과 자금 계획 승인, 1.5~2년 걸림.
이주 및 철거: 주민 이주비 지원받으며 진행, 1~2년.
착공~준공: 2~3년, 공사 지연 시 추가 비용 발생.
공공재개발에서 LH·SH 참여 시 금융 지원으로 안정적입니다.
팁: 용어 공부 시 네이버 검색 활용.
‘정비구역 지정 조건’으로 검색하면 지역별 기준 확인 가능.
동의율은 보통 75% 이상 필요합니다.
추진위원회: 토지등소유자 동의로 구성, 조합 설립 전 준비 단계.
신탁방식은 신탁사가 이 역할을 대신해 속도를 냅니다.
투자 및 조합원 유의사항
투자 시 내부 갈등과 동의율 미달을 주의하세요.
조합 방식은 주민 의견 충돌로 10년 이상 걸릴 수 있습니다.
신속통합기획형은 서울시 가이드라인 준수 필수, 사업성 검토 시 임대주택 비율(20~30%) 확인하세요.
조합원 자격: 정비구역 내 토지·건물 소유자.
분양 신청 시 관리처분 인가 후 60일 내 접수, 필요 서류는 신분증·등기부등본·가족관계증명서.
금액은 지역별 분양가 상한제 적용, 예를 들어 서울 도심은 평당 3,500만 원 내외.
리스크: 시공사 교체 시 1년 지연, 금리 상승으로 자금 부담 증가.
2025년 규제 완화로 공공재개발 후보지 늘 전망이니 미리 확인하세요.
주민 이주 지원 내용
재개발 성공의 핵심은 원활한 이주입니다.
주민 이주비는 이주비용 대급금으로 월 50만~100만 원, 기간 2~3년 지원.
대체 주거지 제공 시 보증금 1억 원 한도 보증, 임대료 월 80만 원 한도 지원됩니다.
신청 방법: 관리처분 인가 후 조합에 이주신청서 제출, 서류는 임대차계약서·통장사본.
철거 전 6개월 내 이주 필수, 지연 시 페널티 부과.
공공재개발 시 LH가 직접 임대주택 공급해 안정적입니다.
팁: 이주비 신청 시 가족 수 고려, 4인 가족 기준 최대 120만 원.
구청 주거복지과 문의로 정확한 금액 확인하세요.
토지등소유자 1/5 동의로 구성되며, 조합 설립 시 75% 이상 동의 필요.
서류: 등기부등본, 인감증명서.
2025년 추가 후보지 지정 예정, 서울시 도시계획과 확인.
4인 가족 최대 120만 원.
관리처분 인가 후 조합 신청.
신탁·공공 방식 선택으로 최소화.
평균 수익률 20~50% 예상.
안전진단 완화로 재건축과 연계 속도 UP.
